Kamis, 12 Februari 2015

Contoh Perhitungan Dalam Memilih KPR

kotabontang.net - Permintaan rumah dari tahun ke tahun makin meningkat, namun daya beli masyarakat secara tunai sangat terbatas. Kondisi inilah yang ditangkap industri perbankan sebagai bisnis yang menggiurkan. Tidak heran jik iklan kredit pemilikan rumah (KPR) dari berbagai bank pun muncul di berbagai media cetak setiap hari. Tidak sedikit pula yang menawarkan fasilitas dan potongan harga yang tidak masuk akal.

Anda jangan langsung terkecoh. Teliti sebelum membeli harus dijadikan pegangan. Hal pertama yang ditanyakan calon konsumen KPR kepada customer service bank adalah suku bunga. Banyak iklan KPR memasang bunga sangat menarik, bahkan sepintas tidak masuk akal. Perlu diwaspadai apakah memang demikian adanya.

Sebenarnya selisih bunga nol koma sekian digit, bahkan satu-dua poin, tidak berarti banyak apabila hanya fix pada 1-2 tahun di awal kredit. Sebab dalam sistem bunga efektif, pembayaran angsuran di awal-awal tahun sebagian besar terserap untuk menutup bunga. Sedangkan sisanya untuk mengurangi pokok pinjaman.

Pembayaran bunga di tahun-tahun awal lebih besar ketimbang setoran pokoknya, lantaran pokok pinjaman masih besar. Sebaliknya setelah paruh waktu kredit, proporsi pembayaran bunga makin kecil karena pokok pinjaman makin mengecil. Jangan heran jika dalam jangka waktu dua tahun ke depan, sisa pokok seolah-olah tidak beranjak turun.

Sistem bunga lain yang perlu diperhatikan calon debitur adalah sistem bunga flat. Bunga flat ini dihitung berdasarkan plafon kredit mula-mula. Jadi, meski pokok pinjaman sudah berkurang jauh, tetap saja bunga yang harus dibayar sama dengan waktu pokok pinjaman masih utuh.

Perusahaan leasing kendaraan banyak memakai sistem ini, sebab memang menjanjikan keuntungan yang besar. Dengan ketentuan kredit yang sama dengan contoh terdahulu, yaitu kredit Rp 100 juta, bunga 1 persen / bulan flat (12 % / tahun) dan jangka waktu 120 bulan, maka jumlah angsuran per bulan menjadi berbeda.

Dalam sistem flat, angsuran pokok per bulan sebesar Rp 833.000 (nilai kredit dibagi jangka waktu kredit). Sedangkan bunga per bulan Rp 1 juta (1 % x Rp 100 juta). Dengan demikian, angsuran yang mesti dibayar per bulan adalah Rp 1.833.000.

Posisi keuangan setelah 120 bulan memang berbeda. Sebab total bunga yang dibayar selama jangka waktu itu adalah Rp 120 juta. Sedangkan total pokok dan bunga yang dibayar adalah Rp 219,96 juta (Rp 1,833 juta x 120 bulan).

Terdapat perbedaan cara perhitungan dari kedua sistem bunga tersebut, meskipun nilai kredit, bunga, dan jangka waktu kredit sama. Selisih pembayaran selama 10 tahun ini cukup signifikan, yakni Rp 47,795 juta (lebih mahal sistem flat). Kalau dikomparasi, tingkat suku bunga flat 12 persen / tahun setara dengan suku bunga efektif 22,15 persen / tahun.

Pada dasarnya, setiap bank menginginkan laba per tahunnya meningkat. Jadi, tidak masuk akal kalau bank menurunkan suku bunga jauh di bawah kompetitor. Dengan kata lain, setiap bank mempunyai tingkat suku bunga KPR yang relatif sama. Strategi marketing memang dibuat sedemikian rupa, karena persaingan ketat antarbank untuk mendapatkan calon debitur.

Bagaimana bank yang mengenakan bunga rendah bisa meraih laba? Jawabannya mudah. Institusi itu akan mengompensasikan kekurangan pendapatan bunganya setelah tahun pertama atau kedua, di mana bunga fix sudah tidak berlaku.

Bunga mungkin naik tiap bulan sampai tingkat tertentu, sehingga akhirnya secara akumulasi penerimaan bunga bank tak berbeda dari bank yang mematok bunga lebih tinggi. Pada tahap ini, debitur biasanya tak menyadari. Bisa juga sadar tapi pasrah, karena untuk pindah bank juga butuh biaya tidak sedikit, termasuk ancaman penalty dari bank lama.

Ada sebuah iklan bank di media cetak yang menyebutkan bunga 7 persen / tahun efektif, ditambah biaya provisi dan administrasi nihil. Kenapa bisa begitu? Seperti dijelaskan di atas, pada dasarnya bank tak mau rugi. Jadi sebagai kompensasi atas nihilnya biaya ini, bank bekerja sama dengan pengembang menaikkan harga jual rumah terlebih dulu.

Selisih kenaikan harga itu sebagai pengganti kerugian biaya-biaya bagi bank. Ingat, rumah bisa dikatakan sebagai specialty good. Jadi tak ada patokan harga yang pasti, karena penentuan harga tergantung dari kualitas material, model, lokasi, fasilitas, marjin keuntungan yang akan diambil, dan sebagainya. Jadi harga rumah untuk luas tanah dan bangunan yang kurang lebih sama, tetapi berbeda pengembang, tidak dapat dibandingkan begitu saja.

Selain suku bunga, Anda juga mesti memperhatikan beberapa jenis biaya, mulai dari provisi, asuransi, appraisal, administrasi, hingga biaya perjanjian kredit notaris, pengikatan hak tanggungan, akte jual beli, BPHTB, dan sebagainya.

Biaya provisi adalah biaya jasa bank atas pencairan kredit, biasanya 1,0-1,5 persen dari nilai kredit. Biaya asuransi terdiri atas asuransi kebakaran rumah dan asuransi jiwa debitur. Bisanya, tarif asuransi ini sudah standar, karena di antara perusahaan asuransi sudah ada kesepakatan soal premi.

Setiap bank memiliki strategi pemasaran yang khas untuk menarik calon debitur, meski sebenarnya tingkat suku bunga KPR relatif sama. Persaingan sejatinya terletak pada bagaimana memuaskan debitur dengan pelayanan profesional.

Jika debitur terpuaskan, mungkin selisih bunga bukan menjadikan masalah. Yang tak kalah penting, Anda jangan sungkan-sungkan bertanya ke petugas bank, apa yang tidak dimengerti, terutama pada keterangan ’’syarat dan ketentuan berlaku’’. Iklan selalu dibuat menarik, tapi kita harus bisa membedakan mana loyang dan mana emas.

Previous
Next Post »